在深圳有这样一个奇葩楼盘，虽然自称是“新房“，但它的年纪却快要步入中老年，这种老太太装嫩的行为堪称楼市界的”天山童姥“！它就是位于罗湖区翠竹片区的茂业德弘天下，从2010年放出消息准备开卖，到2019年12月正式官宣入市，跨越十年的历史长河，两份宣传单隔空对唱。
近日，德弘天下销售中心已经对外开放，销售团队已集结完毕，深圳看房团实地踩盘发现几点有用信息：69-76㎡两房有户型图，一套拆成三套，三梯六户，一房一证，总价600万起，首付至少准备210万，购入3年后才可上深中学位……深圳中学学区房，地铁口300米，69平小户型新房，听上去很诱人，但德弘天下是否值得购买还需要理性分析。01一熬就是十年为什么德弘天下会烂尾十年，这与房地产调控政策紧密相关，德弘天下每一步都正巧踩在点上。2007年，德弘天下开始建设，其产品定位是200-1000㎡的豪宅。但早在2006年，中国为了遏制高房价，实现“大庇天下寒士俱欢颜“的初衷，颁布了70/90政策，其主要内容是指：新建住宅项目，面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上。
德弘天下大门上有政策下有对策，在当时，大户型房产成本低、好卖、利润高，在不限购的情况下，开发商可以把大户型一个房本拆分成3个房本卖，一样可以销售。2010年，就在德弘天下准备开盘前夕，深圳又出台了限购政策，深户家庭限购两套住宅，而德弘天下这种“双拼“、”三拼“甚至“多拼”的产品，自然就变得无人问津，即使有能力买下这种多拼房，以后谁又有能力接盘呢。
这一熬就是十年，熬得产权只剩下50年，熬得外立面发黑、铁栏杆生锈，熬得罗湖区都渐渐的落寞了，德弘天下现在终于又要入市了。对一个楼盘来说，十年房龄，说长不长说短不短，但确实是步入中年了，一般20年以上的房子，如果不考虑学位、地段等附加因素，其升值空间已经受到影响。02教育优势，产品劣势教育是德弘天下最大的加分项，深中学位是项目的杀手锏。幼儿园方面，项目周边有罗湖区清秀幼儿园及天俊幼儿园，距离都很近。其中，罗湖区清秀幼儿园与德弘天下仅一路之隔。
小学方面，德弘天下华府位于深圳市锦田小学的学区范围内，旁边就是深圳市锦田小学德弘校区。
初中方面，根据罗湖区教育局公布的2019年学区地图所示，德弘天下华府位于深圳中学初中部的学区范围内，距离也不远，步行约5-10分钟。
图源：深圳学位追踪
值得注意的是，在深圳四大名校中，排名第一的深圳外国语初中部没有地段生，是全市唯一公开招考的公办初中，而排名第二的深圳中学初中部，则有学区的划分，也就是说，深圳中学初中部是目前通过购买学区房能上的最好学校了。户型方面，这种一套房拆成3套房的产品，果然是槽点满满。
建面约74㎡的A、B户型，两房一厅一卫，直接做成了长条形，这长长的走廊是为了方便刷微信步数吗？朝向基本为北向、西北向、东北向，不通透且采光较差，偶数层阳台成楔状，利用率非常低，奇数层阳台还算方正，但该户型的卫生间没有窗户，暗卫无采光不通风，会导致室内潮湿滋生细菌。
建面约76㎡的C、F户型，两房一厅一卫，比74㎡户型看起来顺眼一些，但是客厅不出阳台，卧室出阳台是什么鬼？
建面约69㎡的D、E户型，两房一厅一卫，这个户型算是整个项目中最好的户型了（大户型复试除外），整体上非常方正，偶数层阳台利用率高，朝向多为正南、西南，预计该户型将是最抢手的。
在价格方面，据案场销售介绍，德弘天下的备案价不会超过10万，参考周边的房源，同样带有深中名校初中部学位的，二手房普遍在8-10万/㎡。
图源：链家网
如佳兆业金翠园，2010年入市价28000元/㎡，现在挂牌均价9.94万/㎡，2003年建成的合正星园，现在挂牌均价9.67万/㎡。德弘天下作为新房，如果均价低于9.5万，在价格方面还是有一定优势的。03兼顾自住投资，还是死磕教育德弘天下值不值得买？还要从项目最大的卖点进行分析，也就是花600万买一个3年后的深中学位，值不值。在深圳，教育资源，尤其是优质教育资源，一直是稀缺品，目前的现状是“四大名校“垄断优质生源，关内关外教育存在较大的差距，这种情况也直接导致了深圳学区房，在楼市横盘三年里仍然坚挺，甚至逆势上涨。
但随着深圳在教育上的不断发力，未来的教育呈现这样一种趋势：1、集团化办学，将先进的办学理念和师资力量复制到关外地区，南外就是集团化办学的一个非常成熟的样本，通过创建自主品牌，与高校科研院所合作，集团化办学，实现“办一所优一所”。2、优质高等教育学府由政府牵头引进到深办学，多数学校由地产开发商代建，交由政府管理，如华南师范大学附属学校、上海外国语附属学校、华中师范附属学校等等。3、大学区制，国家提倡施行大学区制，早在2015年深圳罗湖等多个区域就有了试点，简单说，就是多所相邻学校组成大学区，区内学生可以报多个志愿，按积分高低排序录取。短期内，学区房仍是硬通货，升值保值能力较强，但长期看，深圳的教育将变得公平化，平民化，学区房的价值会得到稀释。还有一个值得思考的问题，同样是买3年后的学位，是购买一个单价相对较低，但生源质量越来越好，排名不断上升，学校不断升级的学位；还是购买一个价格较高，区域升值潜力较弱，已经发展成熟的顶级学位。当下深圳的购房者，除了居住体验外，更多关注的是升值潜力，对于刚需购房者来说，在资金允许的情况下，最好同时兼顾居住和投资需求，不要极端盲目的追求顶级学位，而德弘天下的产品，更适合资金实力充足，死磕教育的土豪们。
来源：深圳看房团