（来源：中国房地产报）
全世界央行都在降息的时刻，中国央行也开启了小步“降息”的步伐。11月19日，中国人民银行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，央行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲强调称，要继续强化逆周期调节，加大信贷对实体经济的支持力度。“强化逆周期调节”的提法，在多位业内专家看来，意味着未来货币宽松的政策空间已经打开，以熨平经济波动。
如降低港口航运等部分基建项目资本金至20%、将MLF利率降低5个基点、下调7天期逆回购操作利率等。座谈会后，11月20日央行即公布1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.15%，5年期贷款市场报价利率（LPR）为4.8%，两者均较前一个月下降5个基点。在市场看来，这一动作背后释放出的信号是，我国降息周期的大幕被拉开了。“LPR新规落地为央行采取价格手段调整货币政策提供了空间，在生产价格指数疲弱的中期趋势下，国内降息通道已经打开。”中信证券首席宏观分析师诸建芳表示。
“这绝非房贷政策放松的政策信号。当然不排除房地产调控政策因城施策，局部针对性进行调整的可能。”交通银行首席经济学家连平认为。在逆周期调节的过程中，房地产行业资金面有望迎来边际改善。━━━━“降息”通道实际性开启
11月份，央行“降息”动作明显多了起来。先是11月5日，央行如期续做到期中期借贷便利（MLF），操作量4000亿元，与当日到期量基本持平；而中标利率3.25%，较上期下降了5个基点。这是自2018年4月以来，首次调降1年期MLF利率。11月15日，央行对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，释放长期资金约400亿元；同日，央行开展MLF操作2000亿元。11月18日，央行以利率招标方式开展了7天期逆回购1800亿元，中标利率2.5%，较此前下降5个基点，这是7天逆回购操作利率自2015年10月27日以来首次下调。
11月19日，财政部、央行以利率招标方式进行了2019年中央国库现金管理商业银行定期存款(五期)招投标，中标总量500亿元，中标利率降低到3.18%，下降了2个基点。
11月20日，贷款市场报价利率（LPR）迎来改革后的第四次报价，1年期LPR利率为4.15%，此前为4.2%，5年期LPR利率为4.8%，此前为4.85%，两者均下调5个基点。值得注意的是， 5年期LPR是8月改革以来首次下调，而5年期LPR利率与住房按揭贷款利率直接挂钩。在11月19日召开的金融机构货币信贷形势分析座谈会上，易纲对六家商业银行负责人强调，要发挥好LPR对贷款利率的引导作用，推动金融机构转变贷款定价惯性思维，真正参考LPR定价，促进实际贷款利率下行。从政策利率到货币市场利率、从LPR利率到贷款利率，一条“降息”的传导链条呈现出来。
“下一步，央行的利率还有比较大的下行空间。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示。一系列“降息”手段的背后，是央行货币政策在稳增长与控通胀间的艰难抉择。招商银行研究院报告称，一方面，三季度实际GDP当季值同比增速5.96%，已破“政策底”，逆周期调节亟待加码。另一方面，“猪通胀”持续发酵下，10月猪肉分项价格同比增速超过100%，驱动CPI同比增速上行0.8的百分点至3.8%，市场普遍认为将制约货币政策宽松空间。
近期央行的一系列货币政策操作表明，未来货币政策边际宽松的大方向已经确定，结构性通胀并不会成为货币政策的掣肘因素，“稳增长”是当前央行货币政策立场考量中的决定性因素。“目前终端需求不强，房地产尽管能够维持一定韧性，但投资增速下行是大趋势，外部贸易冲突和地缘政治问题，可能也会对国内造成负面冲击。
”联讯证券首席经济学家李奇霖认为，在这种形势下，央行再继续稳货币不合时宜，需要用偏松的货币政策基调，或压低利率，或释放流动性来配合财政政策稳增长。━━━━楼市预计出现边际松动值得注意的是，央行反复强调不能“大水漫灌”。
显然，这次央行并未打算通过大规模注入流动性来拉动经济。
实际上，10月份的社会融资数据还出现腰斩式下滑，反映出实体经济的资金需求还比较疲弱。央行公布的数据显示，10月份社会融资规模增量为6189亿元，同比少增1185亿元，处于5年的低位，仅高于2015年的5593亿元，近5年均值为8169.41亿元。10月份人民币贷款增加6613亿元，同比少增357亿元。和9月份2.2万亿元和1.69万亿元的社会融资增量及人民币贷款增量相比，几近腰斩。
李奇霖分析称，表外融资项环比出现超预期的下滑，和信贷一起构成了10月社融低增长的主要拖累。在表外融资项中，信托贷款新增-620亿元，房地产信托实行余额管控，部分信托公司不让新增房地产信托业务仍是主要原因。根据用益信托网的数据，10月份集合信托投向房地产、工商企业类规模环比下降60%。
另一个大幅恶化的数据是，10月份未贴现银行承兑汇票新增-1000亿元，表内票据受此影响，10月仅低增了214亿元，创年内新低。票据的异常，一在于监管机构加强了对票据真实贸易背景的审查，严查票据套利现象；二在于对房地产行业的票据融资属于对房地产行业的信贷支持，在当前严调控的环境下，有些银行很难再新增，部分银行担忧房企的信用资质，也有意收紧了相应的票据业务。房企的各个渠道仍呈收紧之势。同时，在推动贷款利率下降过程中，大部分房企融资成本并未享受到政策红利，反而还在攀升。
克而瑞发布的10月份融资报告显示，95家典型房企10月份融资总额864.87亿元，环比下降24.5%，同比上升17.3%。在融资成本方面，10月份为7.46%，环比上升0.97个百分点。其中，境外债券单月融资成本9.2%，环比上升2.36个百分点。值得注意的是，10月新增6613亿元人民币贷款中，居民部门中长期贷款新增3587亿元，占据54%，而居民中长期贷款的大部分构成即住房按揭贷款；而以实体经济贷款为主的非金融企业及机关团体贷款增加1262亿元，占比19%。
据机构测算，5年期LPR下调5个基点，意味着30年期的百万房贷月供减少31元，虽然杯水车薪，但这种趋势性变动所释放的利好信号对购房预期的影响，仍值得关注。交银国际董事总经理洪灏表示，5年期LPR的下降将带动房贷利率小幅下降，从来带来购房成本降低，刚性需求在此基础上得以释放，或可为疲软的楼市销售带来一定的支撑。若楼市销售回暖，叠加LPR下调带来的企业融资成本的下降，房企融资环境也将有所改善。不过，由于当前的房地产政策基调没有发生改变，仅利率调整难以大幅拉动需求。
“其更大层面的影响主要体现在对购房者心理预期上。如果后续5年期LPR出现持续性下调，才有可能使房贷利率的推动性势能在楼市得到进一步显现。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。钟伟认为，这次LPR利率下降没有把房贷利率排除在外，显示出房地产行业至少不再受到特别大的负面制约。他认为，房地产市场本身并不处于一个不好的状况，而是处于一个热度相对较高的高位平台期。一位资深银行业人士称，房地产方面还会坚持“房住不炒”，就是一个字“稳”。不过，在边际上，房地产放松的空间可能微妙打开了，如果经济进一步下行的话，限购限贷政策在边际上会出现松动。
“无论通胀如何，货币政策收紧已经彻底不可能。”经济学家邓海清认为，对于货币政策，看央行“说什么”的意义已经大幅下降，更需要关注央行“做什么”。
央行可能已经做好了维持低利率较长时间的准备，同时不排除进一步宽松的可能，这取决于后续经济数据是否继续趋势性下行。